住宅租借花样融资术：类REITs＋专项债券＋并购基金

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-04-09 18:16:44

自2017年10月起头，国际首单长租公寓财产类REITs产品正式破冰，保利、招商蛇口等复杂房企纷纷插手类REITs产品发行中。

跟着复杂银行、央企、龙头开发商插手，住宅租借商场被迅速激活。

在地产开发端成本趋紧的情形下，租借自去年终鼓起。在银行信贷成本之外，租借以类REITs、住宅租借专项债券、并购基金等体式格局发展起来。

包含：自2017年10月起头，国际首单长租公寓财产类REITs产品正式破冰，保利、招商蛇口等复杂房企纷纷插手类REITs产品发行中。

不过，商场对住宅租借较为谨严，有银行资管人士透露表示，去年此后债市成本重要，REITs要采用发行窗口。“要看看价钱若干好多，欠安卖。”为保证发行，有的类REITs“还是找各家行撑持一下”。

除类REITs产品，自2017年12月，专项债也插手到住宅租借新式渠道中。现在已有三单住宅租借专项债券在上交所获批。从已获批发行项目看，发行刻日凡是是10-15年，大约2/3的募资成本用于住宅租借，约1/3用于弥补运营成本。

此外，商业银行也起头与住宅租借专业运营机构联手，成立并购基金，收买长租公寓等财产。

类REITs快速增进，*过约证券化

房地产*信赖基金（REITs）正式开闸之前，房企自去年终起头在生意业务所、银行间商场等发行类REITs产品。

3月13日，“中联前海开源-保利地产租借住宅一号财产撑持专项部署”成发行，这是国际首单央企租借住宅类REITs，也是首单储架发行类REITs。此次产品的根蒂根基财产为私募基金份额，下层财产为保利地产矜持租借住宅。该类REITs的储架总规模不超越50亿元，首期发行规模17.17亿元，虽然保利租借住宅REITs仍为私募发行，但储架发行的意义在于对将来公募发行的能够性做筹办。

在REITs产品正式开闸之前，类REITs产品规模快速增添。据Wind统计，停止4月4日，REITs发行3只，合计43.22亿元。此前2017年，REITs产品发行285.84亿元，对比拟2016年131.25亿元的发行规模，同比增添117.78%。

本年2月，“中联前海开源-碧桂园租借住宅一号财产撑持专项部署”获得深圳证券生意业务所审议经过，产品规模100亿元，这是首单达到百亿级规模的类REITs产品。

在房地产开发周全收紧的情形下，财产证券化成为地产的新式渠道。格外是在整理银信合作、多地严查并购贷款的情形下，开发商的渠道进一步收紧。

但长租公寓倒是国度现阶段核心鼓舞鼓励和扶持行业，加上重财产持有形式拉长*收受接收期，是以财产证券化是释放这个行业成本沉淀*有效的处理方。

一位银行资管人士透露表示，国际REITs商场迟迟做不起来，核心原因是*，“*要做到5%”，现在国际租借**1%-2%，尚不超越银行存款利钱，没有证券化根蒂根基。

此外，租借税率也是主要原因，美国REITs年化*率7%-8%，原因是免税，否则*率降低到3%-4%。

专项债开闸，2/3募集成本用于租借

从成本端看，REITs仍未正式开闸约束了房企经过证券化获得大量成本，住宅租借专项债券由此成为租借新的渠道。自2017年终此后，住宅租借专项债券在生意业务所商场大量出现。

据上交所资料统计，停止4月4日，上交所共受理9只、合计420亿元住宅租借专项债券，这些专项债券规模较大的是合生创展拟发行100亿元，已有龙湖、绿城等发行的三只专项债券经过考查。从已获批发行项目看，发行刻日凡是是10-15年，大约2/3的募资成本用于住宅租借，约1/3用于弥补运营成本。

3月22日，龙湖地产发行全国首单住宅租借专项债券。该债券发行总规模不超越50亿元，刻日不超越15年，首期发行规模30亿元，此中21亿元拟用于住宅租借项目建设，9亿元拟用于弥补营运成本。据公布，该债券名列前茅期发行票面利率为5.6%。此前3月12日，绿城地产拟发行两笔15亿元、25亿元小公募、私募住宅租借专项债券获批，刻日均不超越10年。15亿元公募项目中，10.95亿元拟用于住宅租借项目，4.05亿元拟用于弥补营运成本。

从上交所审核定见看，要紧关切的是该专项债券募集成本的具体投向和用途。请求多个发行人弥补募集成本的具体用途，能否存留频频，并弥补说明地盘用途能否契合商业用房改建为租借住宅的策略请求，供给募集成本项目属于租借住宅项方针证明文件。

此外，上交所对债券额度和兑付风险较为关切。鸿坤伟业的预考查反响反映定见中，上交所请求较量争论累计债券余额能否超越净财产的40%，并连络欠债组织说明能否存留集结兑付风险。

并购基金收买租借房源

上述体式格局中，房企多为矜持的租借进行项目。局部住宅租借专项债券在发行说明书中商定了矜持比率。除矜持，商业银行起头与住宅租借专业运营机构合作，以并购基金的体式格局收买租借房源，进行租借。

3月12日，建设银行与新派公寓倡议创造基于财产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元，后期将按照收买需要扩大规模。该基金正在倡议成立过程中间，回收分层部署，优先级与劣后级份额均为50%，建设银行为**的优先级*人。将收买一线、二线核心城市的存量财产或是开发商合作定制长租公寓的财产。

该并购基金是银行头次联手住宅租借专业运营机构，开发住宅租借商场。这也是银行将成本前置，插手开发的*前端和财产证券化的全链条。一个参照案例是，美国REITs的杠杆比率高达60%-80%，下层财产是楼房，银行愿意撑持前中后端。

建行人士透露表示，该并购基金面临行业周期、商业形式、证券化速度等风险，已经进行了风险评介，部署好商业形式。在风险缓释举措措施上，收买财产打折、安全边际的部署已经有考虑。

“我们要发现真实做住宅租借运营的人，既落实国度‘房住不炒’的策略，又要处理商场痛点。在采用住宅租借专业运营商上，（目标）财产价钱、主体信誉都要考虑，有没有专业运营能力和专业天资，而后再看项目本身。因为住宅租借比开发项目卖房子更难，看的是持久运营，对运营能力的请求强于对商场的鉴定。”

住宅租借花样融资术： 类REITs＋专项债券＋并购基金

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